STANOVI U NJEMAČKOJ: Tko živi u unajmljenom stanu na ovo mora paziti

Nesporazumi u zakonu nisu neuobičajeni i mogu dovesti do sporova i tužbi. Stanari koji žive u unajmljenim stanovima trebaju voditi računa u slučaju da imaju izvanugovorno određene uvjete korištenja pojedinih prostorija, površina i staza.

Na neke stvari se lako možete naviknuti, isto vrijedi i za stanare i određene slobode koje se tijekom najma stana u Njemačkoj mogu podrazumijevati. Međutim, takozvano “običajno pravo” nije ukorijenjeno u stanarskom pravu. Pojam običajnog prava odnosi se na nekodificirano pravo i sastoji se od pravila koja su se razvila kroz običaje i praksu. Pojam može također služiti za razlikovanje prava nastalog na temelju sudskih odluka od prava utemeljenoga u propisima, piše Fenix-magazin.

Prema Njemačkoj udruzi stanara (DMB), stanodavac ili vlasnik može uložiti prigovor čak i nakon desetljeća toleriranog korištenja.

Ako se, primjerice, podrumski odjeljak koristi za smještaj stvari čija namjena nije ugovorena, najmodavac može tražiti od najmoprimca da ga napusti i nakon mnogo godina. Isto vrijedi i za korištenje vrta ili dvorišta ako to nije izričito navedeno u ugovoru o najmu. Vlasnik stoga ima pravo narediti najmoprimcu da prestane primjerice s roštiljanjem u tim prostorima, čak i ako se to godinama toleriralo. Iznajmljivač može zabraniti i sušenje rublja na tavanu ako to nije predviđeno ugovorom.

Tzv. Wegerecht (pravo prolaza) u Njemačkoj također spada u kategoriju običajnog prava i stoga ga stanodavac može opozvati ako se ono ne temelji na ugovorima o obveznom pravu ili hitnim ugovorima o pravu puta. Ako se stanodavac predomisli čak i nakon godina uobičajenog korištenja, može zabraniti stanarima hodanje po stazama i, ako je potrebno, čak postaviti barijere ako se prekrše njegove naredbe.

Ugovor o najmu

Osnova dobrog najma između stanodavca i ostalih stanara je jasan ugovor o najmu. Budući da se naknadna naplata određenih potraživanja obično pokaže teškom, ugovore o najmu treba pojasniti i sastaviti u pisanom obliku na početku najma. Korištenje površina, soba i staza koje nisu dio stambenog prostora nije samo po sebi razumljivo i stoga se treba odrediti u prethodnom pismenom dogovoru sa stanodavcem. Kako bi se izbjegli sporovi, Središnja udruga njemačkih vlasnika kuća, stanova i zemljišta preporučuje sastavljanje pismenog ugovora u kojem se navodi pravo stanodavca na otkaz ako su stanari naknadno dobili sobe, površine ili staze.

Kućni red

U kućama u kojima živi nekoliko strana, postavljanje kućnog reda može pomoći u osiguravanju nesmetanog suživota. Zajednička pitanja, kao što su opći red i sigurnost te zaštita stambene zgrade, mogu se jedinstveno urediti kućnim redom. Posebno je važan ugovor o pravima korištenja, kojeg ima više strana. Na primjer, vrijeme mirovanja, sigurnosni propisi i pitanja koja se odnose na red trebaju biti obvezujući za sve stanovnike.

Budući je ova tema uvijek zanimljiva onima koji žive u najmu, stručnjaci često upozoravaju na prava koja su ostvariva, ali i ono na što nemate pravo kao najmoprimac.